房子裂缝（不管是基础还是墙体裂缝）应引起买家重视，裂缝表明房屋的部分（或全部）发生某种变形或移动，其原因及严重程度需要专业人员现场检查评估。针对不同情况采取适当的维修措施。有时房子出现裂缝及巨大维修费用可能是卖家卖房的原因。
1. 找谁修? 裂缝维修并非看Youtube进行DIY的工作，维修对技术经验要求很高，应由有资质及多年经验的专业人员（公司）进行，有资质的公司通常提供一定时间的质保，注意维修公司通常不对出现在维修部位以外的新裂缝负责。
2. 砖墙裂缝维修常采用Repointing（重新填缝）方法。这种方法主要用于开裂原因明确且裂缝不大的情况，比如一些和基础无关的外墙裂缝。维修需要移除一定深度的旧砂浆再重新填入新砂浆。应使用与原砖墙匹配的砂浆，否则容易引起再次开裂。有些Contractor使用Epoxy砂浆（一种高强度砂浆）避免维修部位再次开裂。总之，维修关键是需要和原来砂浆尽量匹配，需由有经验的维修人员进行。另外，由于地基运动（如沉降）导致的墙体裂缝需要先对地基进行维修。
3. 基础墙裂缝可由多种原因导致，比如混凝土在建造浇筑产生的(Shrinkage cracks), 或者热湿环境变化导致的膨胀/收缩开裂（Thermal movement crack），或者由于其他原因导致的开裂。不管何种类型，裂缝是导致地下室潮湿和漏水的主要原因之一，需要引起重视并进行维修。对于变形原因已经确认的非结构裂缝，常常采用Epoxy Injection 方法进行修复。图1及图2是正在开挖维修中的基础墙。
如果房子发生开裂变形的原因已经确认但原因无法去除, 有时需要挖开土壤对地基重新支撑加固（Underpin）。比如房子基础建造在一种叫Clay soil 的土壤上导致地基发生不均匀沉降，或者对地基造成破坏的古树由于受到法律保护不能移除等 。 应根据变形和裂缝的严重程度，采用不同的开挖及加固方法。注意这是一种十分昂贵耗时的维修方法，往往会对房屋价值造成负面影响 ，或影响房屋保险。
总之，墙体及基础裂缝还有其他维修方法（如Stitching，Tie bars 等等），裂缝维修方法取决于裂缝产生原因及严重程度。对于买家，验房时发现裂缝并了解裂缝产生原因是关键一步。
